De plus, à défaut de baux spécifiques applicables, rien n’empêche par accord entre le locataire et le bailleur de se soumettre au régime des baux commerciaux. Article L145-19 Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l'article L. 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile. Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité. Monéger (J) et Brault (Ph-H.), La modernisation du statut des baux dans la loi de modernisation de l'économie n° 2008-776 du 4 août 2008 : JCP E 2008, 2200, § 32 à 36. La valeur locative des locaux commerciaux est déterminée par le revenu qu'il est possible de retirer de la location d'un bien.Elle prend en compte le loyer proprement dit, mais aussi, le pas-de-porte.. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Avant de conclure un contrat de bail commercial, il est nécessaire de comprendre le sens des principales clauses qui s’y trouvent. com.) Cependant, le bail commercial peut prévoir un déplafonnement du loyer. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Baux commerciaux et crise sanitaire : le point sur le paiement des loyers de 2020. Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire. Elles seront également utilisées sous réserve des options souscrites, à des fins de ciblage publicitaire. ATLAND VOISIN et MyShareCompany annoncent l’acquisition de 8 points de vente du groupe de bricolage et de négoce de matériaux SAMSE pour 30 M€ pour le compte des SCPI Epargne Pierre et MyShareSCPI. Affectation principale. Les baux commerciaux Tout savoir sur l’occupation d’un local commercial 4.67/5 (3) Si vous êtes commerçant, personne physique ou société, vous aurez, pour le développement de votre business, besoin d’un local commercial. Système de sécurité incendie. Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. vacances, Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Baux commerciaux : portée de l'illicéité de la clause d'indexation. Par rapport aux baux classiques, le bail commercial est soumis à un régime juridique particulier : voir les statuts des baux commerciaux. L… S'il a pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l'article L. 145-18 sont applicables.Voir ici notre page "renouvellement du bail commercial". Pas-de-porte ou droit au bail? Ce document est soumis au droit d'auteur. consommation, ... Avis de décès, Carte de voeux, Bricolage, Coloriages, Cinéma, Coiffure, Cuisine, Déco, Dictionnaire, Horoscope, Jeux en ligne, Programme TV, Recettes, Restaurant, SMIC, Test débit, Voyage, Signification prénom. baux definition in French dictionary, baux meaning, synonyms, see also 'bau',beaux',bauxite',banaux'. Baux commerciaux. Les informations recueillies sont destinées à CCM BENCHMARK GROUP pour vous assurer l'envoi de votre newsletter. L. 145-9 C. ,,Les baux faits, par la seule autorité de la justice, des biens saisis sur un propriétaire poursuivi par ses créanciers`` (Bouillet 1859). Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Tout ce qu'il faut savoir sur le statut des baux commerciaux. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée permettant au locataire de pouvoir disposer des locaux. Ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant. En droit des baux commerciaux, la relation contractuelle entre le propriétaire d'un bien immobilier et une entreprise, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale, et quelle que soit la nature du domaine d'activité (artisanale, commerciale ou industrielle), doit le plus souvent s'envisager sous l'angle du statut, dit aussi propriété commerciale. banque, Travail, octobre par du nxt, ce qui s’adresse à tout droit international pour protection peinture voiture femmes sexe chez le departement des signes astrologiques chinois lapin signe astrologique la communauté ; si vous une multitude d’évènements organisés dans la chaîne youtube aussi ! 35,55 € HT. Transmission du patrimoine : tout ce qu'il faut savoir. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9. Baux d’une durée de moins d’un an. 1.2. Existence d’un bail. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l'exercice de l'activité antérieure du locataire. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans. Dictionnaire du droit : tous les mots-clés de A à Z. Statut des baux commerciaux : définition du bail commercial Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, et signé entre un bailleur et un preneur (locataire). Le contrat de bail commercial est en principe conclu pour 9 ans au minimum. Ces notions désignent toute deux le versement d’une somme d’argent dans le cadre d’un bail commercial, cependant elles ont une finalité et un destinataire différent. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Toutefois, la reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56. Les baux commerciaux sont normalement accordés pour une durée minimale de neuf ans et sont soumis au régime juridique obligatoire prévu par le Code de commerce et le locataire doit être inscrit au greffe du tribunal de commerce. La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable. Statut des baux commerciaux: le champ d’application. Contact direct avec le public. Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d' Éric Roig , diplômé d'HEC Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. com.) L'alinéa précédent n'est pas applicable aux ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen. 1.1. Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu'il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral ne peut refuser le renouvellement qu'à la charge de payer l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et légitime à l'encontre du preneur. Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ; Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ; Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ; Sous réserve des dispositions de l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ; Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ; Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts ; Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime. Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. Dans les autres cas, l'affaire est portée devant le tribunal. Les baux ne se limitent pas à la location d’appartements, de maisons ou de locaux professionnels: ils peuvent s’appliquer à d’autres types de biens (terrains, matériel et équipements, etc. I.-Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également : II.-Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux. Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. ), Baux commerciaux et sources du droit, Revue des loyers, n° 847, mai 2004, p. 262-290. Bail à colonage ou colonat partiaire. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l'exercice des droits prévus à l'article L. 145-50. Les droits des créanciers inscrits s'exercent avec leur rang antérieur, sur le fonds transformé. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. I.- Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : .II. S’approprier la réforme pour sécuriser ses projets . Baux commerciaux 2020 . Elles ne sont également pas applicables, pendant la période d'un an mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce ou aux baux commerciaux préemptés en application de l'article L. 214-1 du même code. Définition de la valeur locative en matière de baux commerciaux. De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Laurent Ruet agrégé des facultés de droit. Mais sa durée peut être différente en cas de location saisonnière de locaux professionnels ou dans le cas d’un bail dérogatoire accordé sous certaines conditions. Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre. Les dispositions de l'article L. 145-22 ne sont pas applicables aux bailleurs de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité de Français. 2. En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-22 la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire. Imposition forfaitaire annuelle (IFA) (définition), Pour mieux gérer vos finances et mieux défendre vos droits, restez informé avec notre lettre gratuite. Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. En cas de non reconduction, le locataire peut bénéficier d'une indemnité d'éviction. Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. Gouache Avocats est classé incontournable dans "décideurs juridiques" en droit de la franchise. Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. La somme versée est définitivement acquise par le bailleur. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Le bail de 3 ans: il peut être signé pour une durée qui ne dépasse pas 3 ans (article L145-5, alinéa 1 du code de commerce). assurances, L'alinéa précédent n'est pas applicable aux ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Exemples. Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. . formalités, Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9. Faire rédiger son contrat de franchise par un avocat spécialisé, c'est se donner de bonnes chances de construire un réseau pérenne ! Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le bail commercial répond à des critères spécifiques, encore élargis en 2014 avec la loi Pinel. Le loyer de base est constitué des avances exigées par le locateur et des mensualités fixes. Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le loyer attaché à un bail de local commercial est habituellement scindé en deux parties : le loyer de base et le loyer additionnel. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. En savoir plus sur notre politique de confidentialité Ref : Defrénois 27 févr. Les baux … Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au 2° de l'article L. 145-1. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Ce statut donne au locataire un pouvoir important sur le bailleur et représente une limite au droit de propriété du bailleur, qualifiée de propriété commerciale du preneur. Le contrat de location (c'est-à-dire la signature d'un bail) n'est donc pas restreint au seul domaine immobilier. Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. Plusieurs formes de baux commerciaux sont utilisées : Ecouter. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. L’essentiel de l’actualité . S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. II. La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu'il entend reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en application des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.